大廈的蟑螂和老去的樓宇

程璐洋2020-11-13 21:10

經濟觀察網 記者 程璐洋 一面嶄新的錦旗,寫著“勇擔抗疫責任 為業主保駕護航”,掛在東域大廈(第三置業)的物業管理處辦公室門口。錦旗背面的會議室里,物管負責人劉煜接到了一則不客氣的投訴——有租戶稱這是他見過的蟑螂最多的樓。

對這個投訴,劉煜有些驚訝,他自認為和樓內業主及租戶們的感情“還不錯”。

東域大廈(第三置業)位于北京寫字樓林立的三元橋區域,由國際知名房地產資產管理機構“五大行”之一的世邦魏理仕提供物業服務。半年前的物業滿意度調查中,這座大廈在世邦魏理仕管理的北京20座大樓里名列前茅。

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東域大廈(第三置業)物業管理處  程璐洋/攝

接到客訴后的那個周末,劉煜收起驚訝和委屈,和團隊加強了全樓的蟲害消殺。

蟑螂大廈,車睿這樣稱呼自己公司所在的辦公樓。

“到處是蟑螂”,車睿伸出食指和拇指比劃著,“有只這么大的,翻著肚子在蹬腿,那是我這輩子見過最大的蟑螂”。在樓梯間、洗手臺,甚至辦公桌上,他和同事們在公司的多處都見過蟑螂。 

其中,昏暗的樓梯間是蟑螂出現頻率最高的地方。幾乎在每個樓梯間的門背后,都擺著一個捕殺蟑螂的蟑螂屋,里面滿是蟑螂尸體,“墻壁上經常能看到大蟑螂帶小蟑螂一起爬”,車睿說。

如果說樓梯間的蟑螂還能眼不見為凈,辦公桌上的蟑螂則讓所有人都無法忽視。自從桌上遺留的食物爬過蟑螂后,坐車睿對面的女同事養成了新習慣,“吃的都不敢放桌上,或者得蓋層紙”,她看著自己桌下的蟑螂藥說。

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第三置業樓道里放置的蟑螂屋

為避免引起不適,圖片進行了處理  程璐洋/攝

除了蟑螂,車睿和同事們也盡量減少使用樓內的衛生間,面對有污漬的馬桶圈,和沒有及時清理而溢出的垃圾桶,生理需求也可以讓步。

為此,車睿甚至調整了自己的大便生物鐘,養成早起在家如廁的習慣。除非憋不住的小便,才會選擇樓內衛生間。女同事們對衛生間的需求更大,“馬桶真的不敢坐,常常有腳印和尿漬,只能扎著馬步上廁所”,前述女同事無奈,“帶著血的衛生巾從垃圾桶溢出來,真的很頭疼。”

每層樓的衛生間狀況參差不齊,員工們甚至總結出了經驗,哪層最干凈。

對于樓內種種基本衛生問題,車睿公司的行政曾多次和物業溝通過。“物業態度還不錯,說了以后馬上來人”,該公司行政人員表示,但長期來看,效果并不明顯。讓她給物業打個分,“60,剛剛及格吧”。

除了租戶,東域大廈(第三置業)B座一層的便利店老板也知道有蟑螂問題,“沒辦法,有餐飲的地方就容易招蟑螂”。她右手邊,是出售盒飯的餐飲車。

而B座樓內的一位保潔阿姨,展示了她負責的樓梯間門后空空的蟑螂屋,用以說明樓層狀況。對于樓內其他區域出現的蟑螂,她歸結于每位保潔的用力程度不同。

蟑螂從哪兒來

“周末開了消殺和管理的專題會,我們也討論,蟑螂從哪兒來?除了夏天炎熱滋生,還有什么原因?為什么會給租戶造成困擾?”劉煜表示,專題會決定將垃圾區的消殺頻次改為每日一次,在公區隱蔽區域增加“蟑螂屋”的布控,并增加年度防蟲布控的頻次。

11月7日,物業對全樓公共區域進行了消殺。

今年,在涉及蟑螂等四害衛生的主管部門愛衛辦檢查中,這棟樓正常通過。

該樓的保潔,被外包給北京瑞毅佳玉環保科技有限公司,共20名保潔,每人負責3層,每層200平方米左右的清潔。保潔公司負責人表示:達到了愛衛辦對樓宇大小蠊蟲密度的要求,但蟑螂不可能一只都沒有。至于衛生間的狀況,“超甲級寫字樓還要求衛生紙簍不超過70%就得清倒,但那個物業費是什么水平”。

劉煜在這棟大廈工作的十年間,5.5元/月/平方米的物管費一直沒變。可對比的是,同樣由世邦魏理仕負責物管,和東域大廈(第三置業)直線距離幾百米的中冶大廈,物管費30元/月/平方米,目前的招租租金為近10元/日/平方米。

一個由國際知名機構管理,滿墻錦旗、滿意度排名靠前的辦公樓,為什么會存在如此基本的衛生問題呢?

經濟觀察報獲得了“蟲控消殺工作專題會”的會議紀要,解釋了部分原因。

紀要顯示,由于大廈沒有垃圾房,現有垃圾存放區域一直為項目臨時設立,既不封閉,也沒有獨立通風系統,因此將重點管理垃圾房及底商餐飲租戶。

同時,會議紀要顯示,因為大廈為住宅立項,樓層步行梯樓道內沒有消防風機設備。樓層內無專用貨梯及貨梯前室的設置,使得樓內沒有正規垃圾桶的擺放位置,這也使得客戶員工用餐后的餐余垃圾無法密閉獨立存放。物管團隊將加大與客戶的溝通和宣傳力度,希望客戶將餐廚垃圾包裹嚴密后再進行投放。

另外,由于樓內房間均為小業主產權區域,物業在室外做的力度越大(如果客戶房間內不能同步消殺),則客戶房間內的蟑螂出現“現象”也會越嚴重。

“我們的樓不是一個破樓”,入行25年的劉煜格外認真,“這個樓的樓齡是16年,它的設備不是最新的,但我一直跟同事講,就像一件穿過的衣服,要把它洗凈熨平,可能會有補丁,但不要瞎補,一定要方方正正。我們穿到哪兒,也不覺得自己寒酸。”

他有些動情,“樓宇就是這樣,新蓋的設備設施都不一樣,但是樓就會一天一天奔向老化。”

而樓一天天老化的過程,就是物業管理難度加大的過程。“噢!之前的一家餐館搬走了”,劉煜告訴經濟觀察報,不久前位于樓內B座一層的一家餐飲,受疫情影響撤鋪。“可能因為原來的餐館對蟑螂等蟲害集中消殺,比較可控。他們搬走后,加上天氣炎熱,蟑螂在樓內四散”,他和團隊猜測。

空鋪的新租戶,是順豐快遞,餐館變成了順豐的倉庫。一提起這個,劉煜直皺眉,“哎呀,我去找業主,能不能考慮下物業管理問題,結果業主說,那怎么辦,我也要賺錢。”

散售

讓物管團隊頭疼又無奈的是,東域大廈(第三置業)為散售產權。

該樓由開發商北京恒陽華隆房地產有限公司在2004年建成,房屋用途為公寓。迄今,由于東域大廈(第三置業)迄今為止沒有成立業主委員會,前期物管合同由恒陽華隆原股東首創置業和世邦魏理仕簽訂。

首創置業回復經濟觀察報稱,東域大廈(第三置業)已于2006年全部散售完畢,首創不了解各小業主如何使用房屋。

散售,意味著沒有統一的業主對資產進行規劃管理,每個產權的小業主都有著各自的利益訴求。公寓性質,則意味著大廈從一開始的建筑設計,就和標準寫字樓有差距,也決定了物業只負責樓內公區管理,所有戶內面積均不在其管理范圍內。

從實際情況看,東域大廈(第三置業)不像標準寫字樓有專用貨梯,A、B座各有4臺客梯。為了解決樓內租戶的裝修和貨物使用需求,物業將2號電梯設為貨梯。大量的食物殘渣和貨物運輸,使得這臺電梯不僅明顯更破損,蟑螂等蟲害出現的幾率也更大。

另外,由于樓梯間不具備正壓送風系統,按消防規定,通道內無法設置普通垃圾桶。沒有辦法的物業團隊,自己設計了一種簡易垃圾支架,以滿足每層樓的清潔需求。

諸如此類的先天不足,使得東域大廈的物業管理需要付出更多的時間和精力,但往往事倍功半。

除了先天不足,東域大廈(第三置業)散售帶來的問題,在這棟樓逐步老化的過程中愈發明顯。

在這個A、B座各28層,總建筑面積8萬多平方米的公寓樓內,聚集了上百戶大小公司辦公,租戶類型多樣,包括維達紙業等知名企業辦公室,也有大量金融、律所企業,還有美容、健身等場所。物業團隊和周邊中介都表示,沒有居民在此生活,全是辦公和商業用途。

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東域大廈(第三置業)租戶 程璐洋/攝

每個月平均有4家在裝修,在劉煜在此工作的十年間,樓內租戶高速汰換導致對應的裝修頻率,這對一棟樓的折舊老化影響很大。

快速折舊,意味著物管費很難有突破。因此,在周邊寫字樓中介的口中,這是一棟極具性價比的寫字樓:物管費劃算,且電費按居民用電計算,一度電比商業用電便宜6角錢,“夏天開空調就省很多錢”。

性價比的背后,是從大廈建成起就負責物管的世邦魏理仕項目團隊不得不控制成本,提高人效。10年前60多個人的物管團隊,目前已經精簡為30人左右。“一人多能啊”,劉煜說,項目上不少同事目前的稅前工資為三四千元。

資金緊張,意味著物業該做的,和能做的,都只能慢慢來。

物管團隊也曾想更新公區廁所,咨詢過公共維修基金,發現行不通,公共維修基金只能用于擴建和改造。目前,大廈正在申請用于電梯更新的公維基金。“8臺電梯已經使用了16年,接近使用壽命了”,劉煜說。

這么多年,也有不少業主討論過成立業委會,他們找到劉煜,都先問,你們物業同不同意成立業委會?

“同意“,劉煜說,自己的回答沒有變過。可當業主們繼續了解,十年未變的5.5元/月/平方米的物管費價格,樓內幾百戶業主和租戶的復雜情況,和背后對應的物業實際工作后,成立業委會的事總是不了了之。

何解

是否繼續簽訂東域大廈(第三置業)的物管合同?世邦魏理仕華北區不動產管理部資深董事周業輝坦言,他曾猶豫過。

今年,和過去一年一簽的物管合同不一樣,首創提出,將合同修改為不定期合同,直至大廈成立業主委員會。

面對世邦魏理仕華北區唯一的公寓性質寫字樓,也是華北區在管物業中少有的散售型物業,周業輝不得不從多方面考慮是否續約。

最終,世邦魏理仕簽訂了這份合同。這意味著,直到東域大廈成立業委會重新選擇物業之前,這棟大樓的前期物業將一直由世邦魏理仕管理。

企業責任和風格,是周業輝不斷強調的決定理由。“也會算筆賬的,如果不簽,項目員工如何安置”,他沒有透露具體的成本,但表示“這棟樓一直盈虧平衡,起碼是不虧錢的項目,我們才能考慮社會責任”。

除了東域大廈外,物業管理市場中還存在多少類似的散售型老舊物業?它們是否也面臨著類似的困境?

很難有一個準確的數字。世邦魏理仕、戴德梁行和高力國際等五大行均表示,基本不涉及散售型物業項目,不跟蹤該類物業數據。

業主分散,情況復雜,不專業,是大行們給出的統一原因。

據經濟觀察報不完全統計,天元港中心、霄云中心、時間國際、遠洋新干線、豪成大廈、佳境天城以及SOHO中國的多處項目,是北京市場中其他的散售型辦公項目。

高力國際物業及資產管理服務董事王宏悅解釋,散售型物業的管理難點主要在于,開發商遺留問題和小業主利益難以統一;小業主自持,對樓宇無完整規劃;樓內經營范圍雜亂,人員流動較大,小型企業抗風險能力差。種種情況都會導致樓宇品質下降、管理難度增加。

2020年的資本市場,掀起了物業企業的上市潮,年內已有近10家物業管理公司陸續上市。這個行業,容易吸引目光的,常是誰拿下了哪個知名項目的物管,這也被視為行業對物管企業的業務能力認可。

且隨著北京五環內不再新增建設用地,城市更新和存量升級的市場越來越活躍,部分老舊資產改造升級后,租金可以增長多倍,隨之而來的是資產價值的提升。

但行業中的一切熱鬧,似乎都和這些老去的散售樓宇無關。

(應受訪者要求,車睿為化名)

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不動產運營報道部記者
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