上海試水集體建設用地入股

陳月芹2020-11-13 08:53

經濟觀察報 記者 陳月芹 一則“上海金山首推農村集體經營性建設用地使用權作價入股”的消息吸引了自然資源部的注意。

近半個月來,上海市有關部門負責人頻繁接到自然資源部、其他省市規劃局、媒體等電話,希望了解更多關于集體土地直接入市的落地細則。然而,這位負責人能給出的答復只能是:這是某些區先行先試的結果,目前政策正在制定中。

金山區有關部門人士則表示,待涇村項目主要是上海市農業農村委牽頭,村鎮集體組織先試先行探索。

上海首例

10月24日,位于上海南郊的花海芳香小鎮二期宣布啟動,這是上海金山區朱涇鎮待涇村與上海藍城花開海上建設管理有限公司(以下簡稱“藍城花開海上”)共同開發經營的項目。

在該項目中,待涇村以99宗、共計113.02畝農村集體經營性建設用地的使用權作股本,藍城出資,共同成立了上海花涇建設發展有限公司(下稱“花涇建發”)。

啟信寶數據顯示,花涇建發注冊資本約2.27億元,其中藍城花開海上是大股東,持股51%,待涇村與朱涇鎮經濟合作社分別持股36.75%、12.25%。

金山區朱涇鎮黨委書記李士權介紹,這99宗土地辦理“農轉用”后,并沒有通過國家征收,而是由村集體將40年使用權直接作價入股。根據協議,這99宗農村集體土地入股時限為40年,與國有土地同權同價。

據悉,該項目從2019年10月份啟動立項,11月6日項目選址,2020年1月19日完成“農轉用”,5月19日取得供地批文,7月3日取得了99本不動產權證書,全流程僅用了半年多時間,是上海農村集體經營性建設用地取得不動產權證書第一例。

項目啟動的一個背景值得注意:2019年8月,新《土地管理法》獲十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過,定于2020年1月1日起施行。新《土地管理法》中,刪除了原來土地管理法第43條,即任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地的規定,取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制。

按照新《土地管理法》,農村集體建設用地經2/3以上集體經濟組織成員同意,可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用,同時使用者還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。

待涇村負責人介紹,今后村民將按照“保底+收益分配”模式獲得股權收益,按股權分配,113.02畝地未來一年收入至少200萬元(股金),加上農用地流轉費(租金)、停車場停車費收益、門票收入的10%分紅(股金),如若村民在園區工作,還有工資收入;如果房屋被租用作民宿,還有一筆額外租金。

而藍城作為開發運營方,無需一次性繳納土地款,變成每年以分紅形式繳納土地租金。藍城花開海上相關負責人告訴經濟觀察報,自10月24日花海芳香小鎮二期啟幕以來,項目受到藍城集團、同行、各地政府的關注,目前項目土地方面的問題已經敲定,但與村集體等合作細則仍在一步步推進。

持續推進

一位國有控股旅游集團高管向經濟觀察報表示,近幾年,集體土地做文旅小鎮、產業園小鎮的項目在全國都可以操作,但大型開發商很少參與。“(它們)在買得起地的情況下,沒必要來參與產權復雜、需要溝通村民、村集體等多方關系的項目。”該人士認為。

因此,這類集體經營性用地項目適合輕資產模式的公司,一方面,北上廣深一線城市郊區區位較好,有城市近郊旅游需求。

另一方面,這類輕資產模式的公司在一線城市搶不到地,郊區、城中村拿地代價、拆遷成本過高,其無法一二級聯動,才會選擇和村集體合作開發運營。

該旅游集團高管表示,村民眾多,村集體組織定期換屆,如何保證各方遵守經濟契約,是集體經營性用地項目穩定可持續運行的一個難題。“畢竟土地是村集體的,也沒有經過國家征收變成國有用地,三五年后某一方反悔,甚至租約到期后何去何從,是企業最關心的問題。”

集體經營性建設用地入市,是國土資源部門多年來探索推進的重要工作。

一位佛山市自然資源局南海分局人士向經濟觀察報介紹,南海區是全國33個農村土地制度改革試點地區之一,從2015年開始,南海區便陸續開展集體經營性建設用地入市、農村土地征收、宅基地制度改革的試點工作。

該負責人表示,上海金山區將集體經營性建設用地使用權作價入股,是上海首例,但不是全國首例,早在2015年,北京大興區將4200余宗集體經營性建設用地“以地入股”,各村集體作為股東,與國有企業組建集體聯營公司,統稱為“聯營模式”。

而南海區的做法則是由政府向農村集體統租集體土地。“南海的村集體較為精明,將土地使用權交給政府后就不理了,無論旱澇,無論項目經營情況,村民都有租金分紅。”該負責人表示,政府拿到地后會統一規劃,修建基礎設施后再招商引資,每年給村集體付租金,租金每三年或五年遞增10%。

探索與擔憂

各地探索的集體土地入市模式大同小異,上述南海分局人士總結為三個共同點,一是土地所有權不變,沒有經過國家征收變為國有土地,仍為集體土地。

二是村集體是土地所有權人,但村民較不擅長經營土地、招商引資,因此村集體將土地使用權交給專業機構來運營。

三是保障了農民利益,村民可享有租金和收益分紅。“(南海區)村民想要更清閑一點,不想參與具體的運營。我們也想學學北京、上海的模式,但這邊(南海區)的村集體觀念不一樣。”

對上述旅游集團對村集體換屆影響項目持續經營的擔心,該南海分局人士解釋,使用集體土地經全體村民表決過,且2/3村民同意,關于土地流轉的年限、價格、入股與分紅比例均在協議合同中有約束,自新《土地管理法》正式實行后,集體經營性用地入市在法律上已被承認,“基本上沒有大問題”。

據介紹,上海金山區的99宗農村集體土地入股時限為40年。根據《中華人民共和國農村土地承包法》,農村土地租賃合同的最長期限是20年,超過20年的部分無效,該項目公司應是與村集體約定20年+20年的租期,在第一個20年到期后續簽合同。

南京大學建筑與城市規劃學院教授羅震東表示,早在2013年十八屆三中全會便提出“在符合規劃和用途管制下,集體經營性用地可直接入市參與非農建設”,包括重慶、成都、義烏等地紛紛展開探索。

到了2019年8月,新《土地管理法》頒布,明確規定農村集體建設用地經2/3以上集體成員同意,可以通過出讓、出租等方式交由單位或個人直接使用,各地探索集體土地入市的步伐進一步加快。

“不同區位的土地價格不同,邊遠地區的農村建設用地要跟城市周邊村子同地同權同價,這是不可能的,因此在操作上有很多細節待處理。”羅震東認為,土地問題較為復雜,還牽涉到土地財政制度,目前規劃部門、農業農村部門等各個條線都在改革,還沒有真正大規模地放開。

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