互聯網公司北京買樓史

丁文婷2020-11-07 11:01

經濟觀察報 記者 丁文婷 11月2日,字節跳動一個數千人規模的團隊入駐了北京海淀區北三環方恒時尚中心正式開啟辦公。這是字節跳動2019年斥資50億元收購的首個自有產權辦公樓。而與之僅一三環相隔,在2018年就傳出被字節跳動以90億元收購的中坤廣場至今卻仍未有動靜。

一位業內人士向經濟觀察報透露,中坤廣場因為自身債務和產權分散在不同商戶手上等問題,使得這筆交易目前仍處在懸而未決的狀態。

字節跳動意圖收購的中坤廣場建筑面積為43萬平方米。收購大面積的辦公樓的背后是不斷擴張帶來的需求,目前,字節跳動在北京共有33處辦公地點,其中有29處位于海淀區。除總部設立在中航廣場外,辦公區還分散在知春路沿線、中關村、五道口等。經濟觀察報了解到,僅2018、2019年兩年時間,字節跳動就租了將近20萬平方米的面積。

而字節跳動對工位的需求還在不斷增長,日前,字節跳動方面稱在年底前再開放1萬個工作崗位,屆時,字節跳動的員工總數將突破10萬人。

其實,張一鳴2012年在中關村創立了字節跳動的8年來,從錦秋家園到盈都大廈,再到中航廣場、中國衛星大廈,字節跳動從未離開過中關村。

但在中關村尋找辦公樓卻越來越難。一位熟悉北京寫字樓市場的人士介紹,在中關村商圈,想要租賃2000-3000平方米的面積沒有問題,1萬平方米的也還可以,但要找5萬平方米,沒有。在這種情況下,外溢不可避免。

近10年來,不斷有駐扎在中關村的企業去到后廠村與望京尋求更大的辦公面積。北京互聯網企業格局逐漸形成了中關村、后廠村、望京三大板塊,京東則在大興亦莊遙遙相望。

而對互聯網產業來說,格局變動仍在不斷發生。2019年,盤踞望京的阿里巴巴新北京總部在來廣營東路地區的中關村朝陽園北擴區正式奠基。今年的第一季度,美團也向來廣營地區持續擴租。

2019年,位于海淀區知春路,歷史超過20年的老牌五星級翠宮飯店舊貌換新顏,掛上了“京東科技大廈”的名牌,這又被業內看作是互聯網企業“重返”中關村的例證。

多年來的物業變遷,不僅徐徐展開了一幅互聯網企業在北京落地生根、開支散葉的發展衍變圖景,從企業自身角度看,這種企業自用物業資產的購買、租賃和處置,實際也是一門專業,名為Corporate Real Estate,簡稱CRE,杜邦、通用汽車等全球化企業皆有此專業部門設置。對中國絕大多數企業來說,這還是一個嶄新的概念,雖然與商業地產的英文Commercial Real Estate縮寫相同,但不同的是,它與企業管理密切相關,特別是對那些快速擴張、有規模化需求的企業如中國今日的互聯網企業來說,這也是一門功課。

“扎堆”中關村

2005年的一天,從深圳騰訊總部來的兩個年輕人來到了時任中關村管委會委員趙慕蘭的辦公室,說騰訊要在北京尋找辦公樓,想了解一些寫字樓出租的信息。

一個禮拜后再見,他們興奮地告訴趙慕蘭,一個禮拜內就找到了位于中關村西區的銀科大廈,并招募了300名員工,準備進駐開始辦公了。他們告訴趙慕蘭,這在深圳是不可想象的,一個星期絕對招不到300名員工。

中關村眾多的研究所和高校為招募人才提供了極大的便利。實際上,中關村密集的人才與智力資源在改革開放初期就為互聯網的萌發奠定了基礎。

改革開放初期,一批科研人員突破科研體制機制束縛,“下海”創辦民營高科技企業,中關村的智力資源在白頤路(今中關村大街)上得以迸發,企業數量以每年增加數十家甚至上百家的速度增長,終于在20世紀80年代中期形成了“中關村電子一條街”。其中以“兩通四海”最為知名,四通公司后來通過投資新浪延續了下來,而由中國科學院計算所高級工程師柳傳志創辦的中國科學院計算技術研究所新技術發展公司,也成為了聯想集團的前身。

20世紀90年代,隨著大批海歸回歸,中關村的大學紛紛辦起了大學創業園和留學生創業園。1996年,剛剛進入而立之年的張朝陽從美國學成歸來,在北京創辦了愛特信公司,后更名為搜狐公司。在張朝陽的領導下,搜狐歷經四次融資,于2000年7月12日在美國納斯達克成功掛牌上市,當年,搜狐與新浪的成功,使得越來越多中關村創業者們效仿其模式成立新的互聯網公司。

僅2000年春天,中關村誕生的149家新公司中就有50家在做互聯網。這其中就有趕集網創始人楊浩勇和百度創始人李彥宏,2001年初,百度“七劍客”李彥宏、徐勇、劉建國、郭眈、雷鳴、王嘯和崔姍姍聚集在中關村北大資源樓,舉辦第一次員工會議。半年內,百度中文搜索技術正式誕生。

互聯網產業成為中關村最具有活力的部分,隨著中關村技術,人才,風險投資都日趨成熟,也有越來越多的互聯網企業選擇駐扎中關村。

過去十年間,從華清嘉園起步,從五道口出發,孕育了諸多知名互聯網公司,比如美團的王興、快手的宿華、字節跳動的張一鳴等都曾在華清嘉園的民居中留下身影。

企業扎堆與高速發展使得中關村變得擁擠不堪,中關村陷入“一樓難覓”的狀態。趙慕蘭告訴經濟觀察報,當時有一家互聯網企業家因為公司的擴張在3年內搬了7次家,從一間房變成了四層樓,但可選擇的地方也非常有限。

戴德梁行數據顯示,2010-2011年空置率降至1%以下,基本屬于滿租狀態。戴德梁行華北研究部的魏東介紹,中關村區域優質寫字樓項目稀少,租金在2018年底達到400元/月/平方米,較三年前已攀升36%,而空置率則多年以來維持在極低的狀態,2018年底的空置率更低至0.3%。

高力國際大宗交易部的負責人閆寒分析,中關村可售寫字樓資源實際上非常少有其歷史原因,“中關村最早的開發商是海淀區國資委的企業,所以很多樓都賣給了北京的一些國企。而國企很少會進行樓宇出售,這就使得中關村可供交易的寫字樓很少。”

一路向北

擁擠的中關村使得有擴張需求的互聯網巨頭們紛紛北上。2009年,在中關村流連多年的百度率先動身,結束了在普天大廈、理想大廈、第三極大廈等多幢寫字樓分散辦公的狀態,一路北上,從北三環外搬到了北五環外的上地科技園區的新總部“搜索框”大廈,大廈面積達9萬平方米,足以容納百度7000多名員工。

但百度飛速發展的日子里,員工規模迅速膨脹,“搜索框”大廈很快人滿為患,上地周圍的鵬寰大廈、奎科大廈、首創空間大廈都留下過百度的痕跡。

2013年、2014年,百度員工數同比增長分別達到52%、47%。2012年,員工數量只有2萬出頭,2014年就翻了一倍多。也正是在這一年,百度科技園在“搜索框”大廈向西3公里的中關村軟件園二期里落成,百度科技園區里有5幢大樓,占地約7萬多平方米。

位于北京市西北角東北旺的中關村軟件園也被稱作“后廠村”,這個面積2.6平方公里,被稱為“中國單位經濟產出和智力密度最高的地方”在2015年又迎來了從五道口搬來的網易,2016年,在中關村扎根20年的新浪也從海淀黃莊遷來。一批中國互聯網產業的巨頭,陸續搬遷到這里。

不斷搬家幾乎是所有互聯網公司成長發展的必經之路。

快手創始人宿華打過一個有趣的比喻,早期的快手就像一個游牧民族,以五道口為圓心,每隔一兩年都會將辦公區擴張至新地方。

2015年,快手從華清嘉園的一套三居室中遷入200米外的清華科技園B座,那時的快手雖然日活破千萬,但是員工僅有20多人。短短三年間,快手的辦公區擴散到了五道口3公里范圍內的同方科技廣場、文津國際酒店等多個大廈,不同辦公區之間得用班車相連。2019年初,快手終結了“游牧”辦公,帶著數千名員工從“宇宙中心”五道口,遷往后廠村的聯想北研園區,與百度比鄰而居。

新的快手總部有一個完整的園區,占地6萬平方米,包括7棟辦公樓和超過6500個工位。在此之前,新浪、聯想、滴滴、網易等就已經密集地駐扎在后廠村路南面。

官方資料顯示,截至2019年底,中關村軟件園內集聚了聯想(全球)總部、百度、騰訊(北京)總部、新浪總部、滴滴總部、亞信科技、科大訊飛(北京)總部、華勝天成、文思海輝、博彥科技、軟通動力、中科大洋、啟明星辰、中核能源、廣聯達、IBM等700多家國內外知名IT企業總部和全球研發中心,總部經濟達80%以上,在園從業人員達9.45萬人,總產值2870億元。

仲量聯行華北區研究部總監米陽告訴記者,中關村的互聯網企業選擇向后廠村擴張一方面是出于地理因素上的考慮,這些企業位于中關村區域的寫字樓仍在使用,比如放置一些企業的前臺部門。后廠村對中關村無論是交通還是政策的聯動性都比較強。

另一方面,區政府出于稅收等因素考慮也會希望將企業留在海淀區內,會批一些產業園區的地給企業用于自建。一位業內人士也向經濟觀察報透露,為了扶持互聯網公司發展,政府在后廠村建設產業園就是意圖把此前分布在中關村各個角落的騰訊、網易、新浪等公司集中起來。為了吸引這些互聯網巨頭的進駐,政府也會在落戶指標和土地價格上給予企業一些優惠。

后起之秀

除了后廠村,位于四環邊東北角的望京也承接了眾多互聯網企業。望京地區位于北四環和東北五環之間,曾經被稱為“睡城”的望京在2000年前后,迎來了大批入華的跨國通訊公司,包括三星、LG 、愛立信、摩托羅拉等公司紛紛在望京建立獨棟大廈。

老牌通訊企業的退出不僅留下了租賃面積,還留下了大量的高科技人才。2014年,隨著新地標望京 SOHO 建成,望京開始吸引大批剛拿到 A、B 輪融資的公司入駐,外企的印跡淡去,轉而被互聯網取代。在望京SOHO的3棟大廈里,擠滿了幾百家大大小小的與互聯網相關的創業公司。

SOHO中國創始人潘石屹在望京SOHO交付時說,望京SOHO中90%的企業都是互聯網企業。

除了互聯網公司扎堆,那時的望京被稱為“O2O宇宙中心”,“選址中國”的總裁陳雪源記得很清楚,那兩年流傳的一句話是“有哪個app沒在望京SOHO進行過路演,就像沒面市一樣”。

著名的“掃碼一條街”也誕生在望京。2015年左右,位于望京SOHO 2號樓與合生麒麟社之間一條100米左右的街道擠滿了地推的攤位,路過的人通過掃碼注冊賬號便可獲得一些紙巾,肥皂花之類的小禮品。那時的“掃碼一條街”人頭攢動,地推攤位眾多。

一位在望京地區從事寫字樓租賃多年的中介向經濟觀察報描繪了那兩年的場景:望京的寫字樓就沒空過,一批批拿到融資的企業入駐,租下1000到2000平方米的辦公面積,有可能很快因為租金鏈斷裂或經營不善搬走。

雖然望京的企業不斷更新迭代,O2O的熱潮也逐漸褪去,但仍有一些企業屹立不倒。這其中就包括從中關村搬來的美團,以及在2015-2016年買下兩棟辦公樓的阿里巴巴。

2016年,阿里斥資16.8億元購買下望京綠地中心A座,次年又買下了昆泰嘉瑞中心,兩棟樓均位于望京。在此之前,阿里巴巴分別在北京的通惠國際、環球金融中心、萬網大廈等多處辦公。其中,通惠國際和環球金融中心均位于國貿CBD核心地帶,萬網大廈則位于西二環和三環之間。

2015-2016年,阿里巴巴帶著上萬名阿里員連同阿里巴巴旗下的UC、優酷、阿里健康、阿里影業、高德地圖等分布在不同辦公樓的業務也一同遷入了望京。

除了購買樓宇,阿里在望京一直在以租賃的形式擴張辦公面積。戴德梁行報告顯示,2017年,阿里巴巴在緊鄰著望京綠地中心和昆泰嘉瑞中心的金輝大廈新租下了2.6萬平方米的辦公面積。今年8月,資產管理公司木棉中國稱,阿里已入住金輝KASCO。雖然阿里本身就在金輝大廈有辦公區,但木棉中國管理的是金輝大廈低樓層的辦公區域,入住木棉項目,說明阿里又擴租了。

快速擴張,是移動互聯時代創業公司的共同特點,而美團網是其中的典型代表。美團2014年底員工人數為8000人,到了2015年底,員工人數已經超過2萬人。雖然美團未購置物業,但其租賃的辦公地分散在恒電大廈、科創大廈、到旁邊的奔馳大廈、施耐德大樓等多處寫字樓,面積超過30萬平方米。

與阿里青睞的甲級寫字樓不同的是,從美團在望京租賃的辦公樓如眾運大廈、望京科技園、啟明大廈、數碼港大廈等看,美團更傾向于租賃租金相對便宜的產業園或者乙級寫字樓,這也是眾多成長型互聯網企業的特點。

一名負責望京區域寫字樓出租的中介告訴經濟觀察報,像金輝大廈、綠地中國錦等寫字樓的報價均在10元/天/平方米以上,而望京科技園租金在6元/天/平方米。像美團這種大企業,議價能力強,拿到的價格還要更低。該名中介還向經濟觀察報表示,望京地區寫字樓品質不錯,租金也相對較低,這幾年吸引了大量的成長型互聯網企業前來。

戴德梁行的數據顯示,近八年來,望京/酒仙橋地區的租金除了在2018年達到過325元/月/平方米,其余幾年均低于300元/月/平方米,近三年,該地區租金比中關村均低了100元/月/平方米。

但同樣的問題也擺在望京的企業們面前:需要擴張時找不到合適的地方。閆寒告訴記者,望京區域只剩下一些零散的區域可供租賃,5000平方米以上可供租賃的甲級寫字樓已經很少,整棟2萬-3萬平方米的租賃面積則基本找不到,所以企業做大后為了擴大規模只能去其他區域。

經濟觀察報注意到,望京區域的空置率從2017年的35%降至2019年的11%,同時,2019年和2020年前三季度的供應量均為零。

閆寒告訴經濟觀察報,“這和望京的歷史有關,望京區域最早以住宅開發為主,所以整個區域真正好的甲級寫字樓不多,再加上很多辦公樓都被散售掉了,所以望京地區基本上沒有整棟的甲級寫字樓可以售賣。”

仍在擴張

就在不久前,美團繼今年第一季度在來廣營的太極產業園擴租了1.4萬平方米后,又在來廣營區域的融新科技大廈新租了3萬平方米的辦公樓。

同樣從望京向北走向來廣營的還有阿里。啟動“杭州+北京”的雙總部戰略后,2019年,阿里將北京總部的園區選址在中關村朝陽園北擴區(朝陽區電子城北區),占地186畝,總建筑面積47萬平方米,總投資64億元,計劃于2024年建成,擬入駐阿里巴巴達摩院、阿里巴巴工程院、阿里大文娛、阿里健康等部門。

經濟觀察報獲悉,阿里總部所在的中關村朝陽園,作為中關村目前的“一區十六園”之一,同樣享受中關村相關政策。配套上,國際人才公寓、國際醫院、12年一貫制的國際學校、未來論壇永久會址“三國際一未來”四大功能性項目已經確定。

第一太平戴維斯華北研究部負責人李想也告訴經濟觀察報,“朝陽區政府很看重阿里這個項目,不僅在市政配套上給了些支持,后續還會打造一批高素質的人才公寓”。

除了政府方面的支持,阿里新總部離阿里巴巴的阿里綠地中心距離僅有一站地鐵。這也解決了大量員工的通勤和搬家問題。一位業內人士向經濟觀察報表示,一般來說,企業搬遷距離也是一個重要的考量因素,搬得距離之前的辦公室太遠可能造成大量員工的流失,之前京東從中關村和北辰搬到亦莊,就出現了一波明顯的員工離職潮。

此前“南下”亦莊的京東也在2019年選擇北上,以27億價格收購了知春路的翠宮飯店,注冊了京東云計算、京東鴻云計算兩家公司。

公開資料顯示,京東收購的翠宮飯店總建筑面積約6.86萬平方米,從建筑面積來看,翠宮飯店大約相當于1/4個京東總部大樓,京東方面表示,“未來該項目將改造成以科技研發、商務辦公為主,成為京東集團在海淀區產業發展的載體空間。”

時任京東副總裁宋旸亦發表朋友圈解釋,“不是為開酒店,也不是為了開發布會,就是用做辦公場地”。他表示,目前京東北辰大廈的部分研發人才會搬到翠宮飯店去,“更方便吸納研發人才”。而就在三天前,字節跳動宣稱將于近期再拿出100億元在北京尋找新的辦公地點。

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